Doar um imóvel para herdeiros ainda em vida, com reserva de usufruto, virou uma prática mais comum e gerou mais dúvidas na hora de declarar. Em 2026, especialistas apontam que a declaração precisa mostrar com clareza quem tem o uso e quem fica com a propriedade.
Dois nomes para o mesmo imóvel: uso fica com o doador e a posse plena espera o falecimento
Na operação com reserva de usufruto, o doador mantém o direito de uso do imóvel. Esse direito vale para morar ou para receber rendimentos, como aluguel.
Ao mesmo tempo, o donatário fica com a titularidade do bem, mas só terá acesso pleno no futuro, quando o doador morrer. A forma como essa divisão aparece na declaração do Imposto de Renda costuma ser o ponto de erro.
Erros citados por especialistas envolvem nua-propriedade, dados cruzados e valor do imóvel
O advogado Arthur Mendes Lobo, sócio do Wambier, Yamasaki, Bevervanço & Lobo Advogados, diz que um erro comum é achar que o nu-proprietário não precisa declarar o imóvel por não usá-lo. Ele afirma que o nu-proprietário precisa declarar por ser o titular do patrimônio.
Os especialistas apontam que a Receita Federal faz cruzamento de dados com informações de cartórios, com o ITCMD, um imposto estadual sobre transmissão por doação, e também com as declarações das partes. Daniela Poli Vlavianos, sócia do Poli Advogados, destaca que a descrição genérica deixa de ser suficiente e que a estrutura jurídica do negócio precisa ficar clara.
Outra atenção fica no valor atribuído ao imóvel. O texto informa que o Imposto de Renda usa, em regra, o custo de aquisição e não o valor de mercado, e que isso pode mudar a incidência de imposto sobre ganho de capital para quem doa, conforme o valor declarado.
IR 2026: doador e donatário precisam bater informações, incluindo usufruto e ITCMD
O doador declara a transferência como doação efetuada na ficha Doações Efetuadas (código 81) e dá baixa do bem na ficha Bens e Direitos. Se o doador manteve o usufruto, ele declara esse direito e informa quem é o novo proprietário.
O donatário declara o imóvel como nua-propriedade na ficha Bens e Direitos e registra o valor recebido na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis. O texto também orienta que o donatário identifique o doador e indique que o bem tem usufruto, além de deixar claro que ele não declara rendimentos do imóvel enquanto não tiver a posse plena.
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