Usucapião extraordinária: guia completo e atual 2023

A usucapião extraordinária é uma das modalidades de aquisição da propriedade de bem imóvel prevista no art. 1.238 do Código Civil Brasileiro.

É um instituto jurídico que possibilita a aquisição da propriedade de imóveis por longo prazo, sem necessidade de compra ou venda.

Antes de tudo, essa modalidade de prescrição aquisitiva sofreu algumas alterações com a edição do Novo Código Civil, em especial no prazo prescrito para a aquisição da propriedade.

Sobretudo, o principal objetivo da alteração normativa é prestigiar o princípio da função social da posse ao dignificar a efetiva moradia e produção no imóvel.

Além disso, a usucapião extraordinária é a modalidade mais comum de prescrição aquisitiva  de imóvel. Se você não sabe muito sobre isso – não se preocupe, a nossa equipe preparou esse artigo especialmente para você. Este é o lugar certo!

O que é usucapião extraordinária?

A usucapião extraordinária é uma modalidade de aquisição da propriedade de bem imóvel prevista no art. 1.238 do Código Civil Brasileiro que independe de boa-fé e justo título.

Assim é que são suficientes para a prescrição aquisitiva a posse ad usucapionem (posse com animus domini, contínua e sem oposição) e o lapso temporal.

Em outras palavras: o possuidor não tem que estar intimamente convencido de ser o dono, ou seja, basta que possua em nome próprio.

A propósito, o Novo Código Civil alterou o prazo prescrito para a aquisição da propriedade. Atualmente, o prazo adotado pelo Código Civil para a aquisição da propriedade de bem imóvel pela usucapião extraordinária é de quinze anos.

Desse modo, a pessoa que possui um bem durante quinze anos, sem interrupção ou objeção, adquire a sua propriedade, sem necessidade de título ou boa-fé.

Além disso, há a possibilidade de redução do prazo para dez anos, quando o possuidor fixar a sua morada no imóvel, realizar obras ou serviços de caráter produtivo.

O parágrafo único do art. 1.238 do Código Civil Brasileiro contém essa previsão, denominada pela doutrina de usucapião extraordinária especial, por posse-trabalho ou pro moradia.

Em ambos os casos, para fazer jus ao benefício legal, o possuidor poderá ter imóveis. O possuidor deve requerer em juízo a declaração de seu direito.

A sentença, após o trânsito em julgado, servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Ademais, o possuidor poderá optar pelo reconhecimento extrajudicial da usucapião extraordinária no Cartório de Registro de Imóveis em que situado o imóvel usucapiendo.

Portanto, na usucapião extraordinária, a posse contínua, sem oposição, de imóvel particular, durante quinze anos, ou, em dez se acrescida de morada, construção ou serviços produtivos, é fato jurídico gerador do direito de propriedade.

Quais os requisitos da usucapião extraordinária?

Os requisitos da usucapião extraordinária são a posse exercida com ânimo de dono, de forma contínua, mansa e pacificamente pelo período de quinze anos (usucapião extraordinária regular ou comum).

O prazo pode ser reduzido para dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo (usucapião extraordinária especial, por posse-trabalho ou pro moradia).

São exemplos de serviços de caráter produtivo: o cultivo de alguma planta, a criação de animais ou a exploração de qualquer atividade empresarial.

Desse modo, estão dispensados os requisitos do justo título e da boa-fé, pois são suficientes para a prescrição aquisitiva a posse ad usucapionem. A posse deve ser exercida com ânimo de dono, de forma contínua, mansa e pacificamente.

Primeiramente, a intenção de dono não está presente, em regra, nos casos de locatários, comodatários, depositários, usufrutuários e enfiteutas.

A posse contínua é aquela sem interrupção. Nesse sentido, o prazo, na ação de usucapião, pode ser completado no curso do processo, ressalvadas as hipóteses de má-fé processual do autor, conforme Enunciado n. 497 da V Jornada de Direito Civil.

Por sua vez, a posse mansa e pacífica é aquela exercida sem qualquer oposição da posse pelo proprietário do bem.

Por último, o lapso temporal de quinze ou dez anos deve ser computado conforme o art. 132 do Código Civil, ou seja, excluído o dia do começo, e incluído o do vencimento.

Na comprovação do tempo, pelo usucapiente, é essencial a caracterização da época em que se verificou o primeiro e o último ato de exercício da posse.

Portanto, a lei exige para a configuração da usucapião extraordinária o lapso de tempo (quinze ou dez anos) e a posse ad usucapionem (posse com animus domini, contínua e sem oposição).

Quem tem direito à usucapião extraordinária?

A pessoa que possui um bem durante quinze anos, sem interrupção ou objeção, tem direito à usucapião extraordinária e, portanto, adquire a propriedade de bem imóvel, sem necessidade de título ou boa-fé.

O prazo é reduzido para dez anos, quando o possuidor fixar a sua morada no imóvel, realizar obras ou serviços de caráter produtivo (usucapião extraordinária especial, por posse-trabalho ou pro moradia).

O direito à usucapião extraordinária é reconhecido judicialmente, por meio de sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Recentemente, o legislador brasileiro passou a permitir o reconhecimento extrajudicial da usucapião, por meio de regra inserida no Novo Código de Processo Civil que acrescentou o art. 216-A na Lei de Registros Públicos.

Com isso, o possuidor poderá optar pelo reconhecimento da usucapião extraordinária no cartório de registro de imóveis em que situado o imóvel usucapiendo.

Tipos de usucapião extraordinária

O Código Civil, em seu art. 1.238, prevê dois tipos de usucapião extraordinária, a usucapião extraordinária regular ou comum e a usucapião extraordinária especial, por posse-trabalho ou pro moradia.

Novamente, na usucapião extraordinária regular ou comum a pessoa adquire a propriedade de um imóvel, sem necessidade de título ou boa-fé, se o possuir por quinze anos, sem interrupção ou objeção.

Por sua vez, na usucapião extraordinária especial, por posse-trabalho ou pro moradia o prazo é reduzido para dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Usucapião extrajudicial

A usucapião extrajudicial, também chamada de administrativa, está prevista no art. 216-A na Lei de Registros Públicos.

A medida foi inserida pelo Novo Código de Processo Civil com objetivo de desafogar o Poder Judiciário de demandas em que não há conflito de interesse propriamente dito.

O pedido de usucapião deve ser feito pelo interessado, devidamente representado por advogado, no cartório de registro de imóveis em que situado o imóvel usucapiendo.

O pedido deve ser instruído com os seguintes documentos:

A notarial lavrada pelo tabelião deve atestar o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias.

A planta e memorial descritivo devem ser assinados por profissional legalmente habilitado, com prova de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) no respectivo Conselho.

Igualmente, exige-se assinatura dos titulares registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes.

No caso da usucapião extraordinária não há que se falar em justo título, conforme dito anteriormente são suficientes para a prescrição aquisitiva a posse ad usucapionem.

É importante alertar que a via extrajudicial é facultativa, não compulsória, ou seja, nada impede que a parte beneficiada prefira o Poder Judiciário.

Por fim, a rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.  

Ação de usucapião extraordinária

O possuidor poderá ingressar em juízo com a ação de usucapião extraordinária para que seja declarada adquirida a propriedade imóvel, mediante usucapião.

A declaração, obtida por meio de sentença, servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Antes de tudo, o novo Código de Processo Civil, diferentemente do anterior, não prevê um procedimento especial para a ação de usucapião.

Com isso, as ações de usucapião extraordinária se submeterão ao procedimento único previsto no Novo Código de Processo Civil.

Entretanto, a nova legislação processual civil exige que os confinantes sejam citados pessoalmente, exceto quando tiver por objeto unidade autônoma de prédio em condomínio. Aqui a citação é dispensada.

Além disso, a citação deve ser realizada por edital se estiverem em local incerto, . Igual procedimento é adorado em relação a eventuais interessados.

O Ministério Público intervirá obrigatoriamente em todos os atos do processo, sob pena de nulidade.

Documentos necessários usucapião extraordinária

Primeiramente, a posse ad usucapionem não só deve ser projetada no tempo e delimitada no espaço, como também demonstrado o  seu exercício, com animus domini, de forma mansa, pacífica e ininterrupta e pelo lapso temporal exigido em lei.

Na prática, a prova documental e testemunhal vem sendo muito utilizadas para comprovar a usucapião extraordinária. São documentos necessários para provar a usucapião extraordinária:

Além disso, no caso de utilização de prova testemunhal é preciso indicar o nome, a profissão, o estado civil, a idade.

O número do CPF e identidade, o endereço completo da residência e do local de trabalho da testemunha também também devem ser listados.

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